(Krant) De Volkskrant

15 juli 2016 - Vastgoedpartijen bieden gepensioneerden een aanlokkelijke mogelijkheid om de overwaarde op de eigen woning te verzilveren, zonder te hoeven verhuizen: verkopen en terughuren. Doen?

Wie met pensioen gaat en de overwaarde op zijn (bijna) afgeloste woning wil verzilveren, moet nu haast wel zijn huis verkopen en daarna iets goedkopers kopen of huren. Nagenoeg alle banken zijn gestopt met de zogeheten opeethypotheek, een op gepensioneerden gerichte kredietvorm ten behoeve van een verre reis, een cabriolet of calvinistischer: een schenking aan de kinderen.

Vastgoedpartijen springen daarom in het door de banken achtergelaten gat. Sinds kort maken zij actiever reclame voor een andere oplossing om in het eigen huis te blijven wonen, maar wel alvast de overwaarde te cashen: de verkoop- en terughuurconstructie (sale & leaseback).

Dit werkt als volgt: de eigenaar verkoopt zijn huis aan een vastgoedinvesteerder, die meestal 80 tot 90 procent van de taxatiewaarde betaalt. De verkopende partij ontvangt het geld en wordt voor onbepaalde of bepaalde tijd huurder in zijn eigen woning, tegen een huurprijs van rond de 5 procent van de marktwaarde. De percentages, kosten en voorwaarden variëren per investeringsfonds. Aanlokkelijk, maar is het ook verstandig?

De aanbieders wijzen bijvoorbeeld op de kosten waar de huizeneigenaren na de verkoop van af zijn, zoals onderhoud en onroerendezaakbelasting. Verwacht echter geen onafhankelijk advies over wat het werkelijk voor de portemonnee betekent. Het zijn vastgoedbedrijven, geen financiële adviseurs.

De Vereniging Eigen Huis (VEH) heeft de grootste drie aanbieders (Verzilvermijvast, Zilver Wonen Fonds en Lommerhuizen) bekeken en reageert kritisch. “Het bedrag dat je voor je huis krijgt, is ten opzichte van de normale verkoopopbrengst relatief laag, zeker nu de huizenprijzen in de steden stijgen. Ook moet je opletten dat je na de verkoop vanwege de hoge huurlasten moet interen op je spaargeld”, zegt een VEH-woordvoerder.

Vanaf volgend jaar varieert bovendien de inkomstenbelasting op vermogen (Box 3). Daardoor gaat de heffing voor iedereen met bijvoorbeeld twee ton op zijn spaarrekening omhoog, attendeert Pim Huijgen, hoogleraar notarieel recht aan de Universiteit Leiden. Huijgen, 35 jaar in het vak, is tevens beducht op speculatieve elementen in sommige aanbiedingen.

Verzilvermijvast promootte enige tijd een constructie waarin de verkoper bij verkoop 50 procent van het verkoopbedrag van het fonds ontvangt. Pas bij wederverkoop aan een derde, jaren later, doen de beleggers een tweede betaling. De huurder deelt op dat moment in de overwinst, maar bij een lagere verkoopprijs, tevens in de restschuld. Bloedlink, vindt Huijgen: “Ook bestaat de kans dat uw volgende huisbaas een huisjesmelker is.”

Zilverwonen neemt zijn zorgplicht serieus, reageert directeur Marco Gambino. De klant moet na verkoop minimaal een nettopensioeninkomen hebben van twee maal de huurprijs. In iets meer dan een jaar tijd heeft zijn concern rond de zestig woningen opgekocht in steden als Rotterdam, Utrecht en Amsterdam. Hij geeft toe: in regio’s als Limburg, Groningen en Drenthe, waar huizen onder water staan, maken woningbezitters geen kans. “We zoeken courante woningen”, aldus Gambino, die zich stoort aan de kritiek. “Ja, we willen geld verdienen, maar we naaien niemand een oor aan.”

Vastgoedorganisatie Lommerhuizen - met naar eigen zeggen voor 6 miljoen aan woningen - laat de klant zijn huur in een keer tien jaar vooruit betalen. “Daarmee voorkomen we dat ouderen hun geld te snel opmaken”, sust algemeen directeur Wim Bredewoud. Bij overlijden ontvangen de kinderen volgens hem de nog niet genoten huur terug en delen in de mogelijke overwinst bij de doorverkoop van het pand. Een eventueel verlies vangt Bredewouds fonds op.

De vastgoedmannen doen niks verkeerds, willen ze maar zeggen, ze verlenen zelfs een maatschappelijke functie. In 2013 heeft de overheidscommissie Taskforce Verzilveren “verkopen en weer terug huren” nota bene als een methode benoemd ter verzilvering van de overwaarde. Bredewoud: “We doen iets goed, maar botsen met het establishment.”

Win altijd degelijk advies in alvorens op een aanbod in te gaan. Verhuizen is voor veel ouderen emotioneel, maar terughuren kan dat ook zijn, weet de VEH. “Vaak zeggen ouderen dat ze verkopen en verhuizen toch zien als het beste van twee kwaden.”

Blijverslening

Ouderenbond ANBO wijst op een alternatief dat in de maak is. In verscheidene gemeenten wordt het dit jaar mogelijk via het Stimuleringsfonds Volkshuisvesting een “blijverslening” af te sluiten. Ook dit gaat op basis van overwaarde. Het verschil: het geld moet voor de aanpassing van de eigen woning worden gebruikt. En dus niet voor auto’s of vakanties.

Bron: De Volkskrant, 15 juli 2016

Gepubliceerd op donderdag 21 juli 2016